随着中国经济的稳步发展，我国已具备重大的基础设施系统规模及大量优质资产，《北京市“十四五”时期金融业发展规划》中明确暗示，服务城市更新推动发展“基础设施+金融” 是“十四五”时期金融业发展的重要工作之一


；∩枋┕糝EITs有助于盘活存量资产，推动存量和新增资产的良性循环，有效拉动社会本钱投资，降低债务风险，推进基础设施高质量发展
。
一、关于基础设施公募REITs
我国基础设施公募REITs是指公开召募聚焦于基础设施领域类和不动产领域类集中投资托管基金,由有关机构的基金产品治理人员自动运营切合文件划定的基础设施项目，并将产生的绝大部门收益分配给投资者的尺度化金融产品


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。
二、重要合用领域及试点方向
1.全国各地域切合前提的项目均可申报
。其中沉点支持位于长三角、京津冀、珠三角等沉大战术区域
。
2.重要试点行业：保险性租赁住房、能源基础设施、生态环

；∩枋⒃扒∩枋⒔煌ɑ∩枋⑿滦突∩枋⑹姓基础设施、仓储物流基础设施领域发展试点
。
三、现行规定文件有关解读
目前我国基础设施公募REITs以中国证监会颁布的《公开召募基础设施证券投资基金指引（试行）》（2020年颁布，下文简称《指引》）及国度发改委颁布的《国度发展鼎新委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）试点工作的通知》（2021年颁布，下文简称《试点通知》）两大文件掀开了我国基础设施公募REITs的新序章
。
（一）《指引》主题关注点解读
1.基础设施公募REITs的根基架构及特点
一是基金必要通过项目公司、资产支持证券等特殊主张载体能力获得基础设施项目经营权势或者齐全所有权

；二是选取封关式操作，其中收益分红的比例不能低于归并后基金年度可供分配金额的90%
。三是80%以上基金资产必要投资用于基础设施资产以支持有关证券，并必要持有全数份额

；对应的项目公司需持有全数股权
。
2.基础设施公募REITs的资产买卖
基础设施公募REITs要求原始权利人需将SPV公司或所持有项目公司或的股权让渡给专项打算
。对于城投企衣反说，在买卖过程中重要涉及两个方面：一是让渡限度，在让渡限度方面，针对那些手续不全、经营不不变、现金流不不变的、所有权分离等问题需有关部门及处所当局通过批复或者出具文书

；二是在国有资产买卖方面，必要企业在买卖所公开进行，切合特定情景的，能够采取非公开和谈让渡方式
。
总的来说，随着基础设施公募REITs的不休深刻与鼎新，城投类企业应该加强对基础设施公募REITs的深刻相识，积极规划产业布局及资产回购沉组，优化资产前提，能力在基础设施公募REITs中获得优良的机缘
。
（二）《试点通知》主题关注点解读
通知称，将切合前提的项目分类纳入全国基础设施REITs试点项目库

；疏导社会本钱参加盘活存量资产及有关项目，支持新购入项主张资产回收沉组，加快开工建设，推进投融资高质量发展
。除此以表，通知还提出要加强投融资机造创新激励沉点领域项目发展投融资创新，买通二级买卖场所（退出渠路），形成投融资关环
。同时还支持基金治理人与运营治理健全激励约束机造，提高存续项目经营能力，推进存续项目不变运营
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总的来说，优化 REITs 产业发展生态，支持优质机构申请公募 REITs 基金治理人资质、提议设立公募 REITs，发展基础设施 REITs 业务，充分阐扬本钱在城市更新行动中的资源配置作用
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四、扩募
基础设施公募REITs市场自建设以来，扩募与首发都是其中不成或缺的沉要环节
。其中REITs扩募是指由REIT提议召募再召募资金，并将资金用于新购入资产的方式
。随着今年5月沪深买卖所颁布的“扩募规定”以来，让REITs扩募市场有了明确的尺度，让REITs可能以增发份额收购资产，进一步发展并购沉组的行为，推进投融资良性循环，助力REITs市场规模增长
。而成立尺度化、推动常态化发展对于我国REITs市场持续纳入优质存量资产以实现规模增长有积极推进作用，也是市场逐步走向多元化的标志之一
。
在扩募规定中对新购入基础设施项主张资金起源进行了扩充，明确划定其可所以扩募、对表告贷、表资、留存资金等一种或者多种结合方式
。其中，对存续期购入基础设施项主张法式蕴含初次披露、协商、买卖施杏注尽职调查、审核法式、扩募份额发售与申请上市等法式
。
五、风险提醒
关于基础设施公募REITs风险重要涉及以下两个方面：
基于基础设施公募REITs沉点关注为基础设施项主张特点,故受经济环境变动或项目运营问题的影响可能导致现实现金流低于预算现金流
。
基于市政基础设施公募REITs往往是选取封关期买卖，不开明申购购回，只能选择在买卖所二级市场公开买卖,而投资者是以投资机构为主，这就可能面对着买卖流动性持续不及等的问题
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因而，投资者在购入新基础设施产品前，要充分相识有关产品的特点与重要风险，并熟悉公募规定，判断基金投资价值，合理作出投资决策
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